Rent to buy: Opportunità di acquisto e vendita immobili
di Giuseppe Ossoli – Estratto dell’articolo pubblicato a Luglio 2016 sul Consulente Tributario
Il rent to buy, opportunità per l’acquisto della casa che da qualche tempo sta prendendo piede nelle trattative, è un particolare tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario/concedente consegna fin da subito l’immobile al conduttore/futuro acquirente, il quale paga il canone. Dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati. Si fissa fin da subito l’importo di vendita dell’immobile e non lo si cambia più.
Dopo di che, con una prima fase, si ottiene la concessione dell’utilizzo dell’immobile; a seguire la fase di trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, e questa si realizzerà solo nel momento in cui si andrà ad esprimere la propria volontà di acquisto dell’immobile stesso, scalando come caparre gli importi già versati a titolo di locazione. La norma non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce, invece, al conduttore il diritto all’acquisto.
Si ha, quindi, il “vantaggio” di decidere se acquistare o meno, senza alcun obbligo. È chiaro che se non si esercita l’opzione di acquisto, gli importi pagati sono solo canoni di affitto. Nel contratto dovranno essere specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il diritto all’acquisto. Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.
Il contratto di rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile ad uso residenziale e commerciale, con effetto di opponibilità ai terzi e con riguardo alla concessione dell’utilizzo. Infine, nel periodo dell’utilizzo, le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’Imu) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La Tasi, invece, va pagata in parte dal proprietario ed in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun Comune.
